משרד עורכי דין המספק חבילה של שירותים משפטיים בעיקר בתחום דיני המגזר החקלאי. המשרד מספק שירותי ייעוץ וייצוג שוטפים לאגודות שיתופיות, מושבים, וחברי מושבים.
שם העסק:בן ממשיך, עו"ד
כתובת העסק:רחוב י.ד ברקוביץ תל אביב
טלפון:03-6935310
פקס:
http://www.gilad-law.co.il
משרדנו מתמחה בתחום המגזר החקלאי, ייצוג מושבים וחברי מושבים. המשרד מעניק ייעוץ במינוי "בן ממשיך" וכן ייצוג בהעברת זכויות במשק החקלאי, ברכישה ובמכירה.
אושר הנוהל המעודכן באשר להשגה על שומות מקרקעין, נוהל המיישם את החלטת מועצה 1181 של מינהל מקרקעי ישראל, בדבר הצורך להפריד בין הגוף שעורך את השומות לבין הגוף שאמור לדון בהשגות ובערעורים על השומות.
פריחתו של שוק דירות להשכרה במגזר החקלאי, משמש כמקור הכנסה נוסף לבעלי הנחלות במושבים, אולם לא תמיד זוכרים, כי גם מקור הכנסה זה, אמור להיות מדווח לרשויות המס ככל הכנסה אחרת.
למרות העברת הבעלות בנכסים לידיים פרטיות, אין הדבר מייתר את החובה לקבלת היתרים מאת וועדות התכנון והבניה, בעת שינוי בנכסים. בשלב זה הרפורמה במקרקעי ישראל אינה חלה על נחלות ומשקים חקלאיים במושבים.
מינוי "בן ממשיך" אינו תלוי בהיותו של הבן חבר אגודה, אם כי הוא מכשיר את הדרך לחברות באגודה ומבטיח שבעתיד האגודה לא תערים קשיים בשלב העברת הזכויות במשק שכן האגודה היא זו שאישרה את עצם המינוי.
הקצאת נחלות פנויות במושבים, נעשות בדרך כלל לחברי האגודה, אולם האגודה אינה סוברנית לקבל לשורותיה חברים חדשים ללא שניתנה לכך הסכמת הצדדים האחרים להסכם המשבצת, מינהל מקרקעי ישראל והוסכנות היהודית לא"י.
הבן הממשיך החזיק והפעיל את המשק במשך עשרות שנים גם לאחר פטירת ההורים, ובחלוף כ- 30 שנה "נזכרו" אחיו להגיש כנגדו תביעה לפיצוי כספי ולדמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה בנחלה ע"י הבן הממשיך, במשך השנים.
לא ניתן ללמוד על חברותו של המושב בתנובה מכח התנהגות בהתאם לתקנה 2א', שכן המדובר בתקנה שהינה רלבנטית כאשר לשני הצדדים יש כוונה ליצור בינהם יחסי חברות, דבר אשר לא ניתן להילמד מהתנהגותו של המושב.
ברבים מהמושבים בארץ, בהם הסוכנות היהודית לארץ ישראל, כבר אינה צד להסכם המשבצת, ממשיכים להתקיים הליכים למינוי בן ממשיך, כאשר כוונת הצדדים הינה להחיל את תוקף המינוי שהיה קיים בעבר, גם על ההסכם הדו צדדי.
בית משפט נכנס לעצם תהליך הייצור ובוחן מקרוב את "השימוש החקלאי האמיתי" הנעשה בשטח המשק, ומה "מיקומה" של הפעילות המבוצעת בשטח הנחלה בשרשרת הייצור, ובכך מצמצם הוא את טווח הגדרת השימוש החקלאי המותר.
מינויו של "בן ממשיך" במשק והכתרתו של הבן כיורש כבר בחיי ההורים, ללא הסכמת האחים, כאשר הדבר מעניק זכויות לבן אחד וגורע מזכויותיהם של יתר האחים, כמוהו כהענקת כתונת פסים לאותו בן שמונה כבן ממשיך.
במהלך השנים, כאשר חל גידול בביקוש לנדל"ן במושבים, במיוחד מצד בני המקום, עלתה השאלה מה הם הקריטריונים הנוספים שיש להציב בפני הבנים הממשיכים, כדי לקבוע מי יהיו הבנים שיהיו זכאים לאייש את הנחלות הפנויות.
המדובר במתן הלוואה באמצעות בנקים וחברות מימון אשר יאפשרו לבני הדור השלישי, לקבל את דמי המימוש של הנחלה (בניכוי ההוצאות ומשך שנות המגורים בבית, ללא כל חשש מאיבוד קורת הגג והמשך המגורים במשק עד לפטירה.
הכנסתם של תנאי קבלה לתקנון האגודה, אינו מבטיח, כי אלו יאושרו ע"י בית המשפט, שכן במידה וימצא כי תנאים אלו הינם בלתי סבירים ומנוגדים לעקרונות הצדק הטבעי ייפסלו התנאים וההוראות חרף עיגונן בתקנון.
ברכישת נחלה, נעשית מלאכת לקיחת המשכנתא, להליך מורכב וסבוך מבחינה פרוצדורלית, עד כדי התשת הרוכשים בדרישה להמצאתם של מסמכים מאת גורמים ומוסדות רבים: המוכרים, האגודה השיתופית, שמאי מקרקעין, רשם האגודות..
כמו בכל דבר גם בעניינו, תכנון מראש של חלוקת הירושה בעודם של ההורים בחיים, מביא לחסכון כספי ולהימנעות מחובת תשלום מס בגין העברת הזכויות, דבר הנכון שבעתיים כאשר המדובר בירושת נחלה במושב.
בית המשפט החליט כי אין לקבל את חוות הדעת כפי שהוגשה ולהסתמך עליה, לצורך קביעת שווי הלולים, וכי יש להורות על מינויו של שמאי נוסף שיגיש חוות דעת שמאית חדשה בנוגע לשווי הלולים במשק החקלאי במושב.
בפסיקת רשם האגודות נקבע, כי דרישתם של חברים לגילוי מסמכים, הינה זכות יסוד בסיסית, אשר מוקנית להם במסגרת היותם חברי האגודה, הזכאים לקבל דיווח באשר לכלל הפעילות הנעשית ע"י האגודה.
בדיקה מקצועית של שומת דמי ההסכמה בידי עו"ד המתמחה בכך, כרוכה בהוצאות (שמאות נגדית וכד'), אולם בסופו של דבר, היא משתלמת ועשויה להביא להפחתה משמעותית בתשלום הסופי אותו אמור לשלם מוכר הנחלה במושב.
רוכשים רבים אינם מודעים לכך, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק החקלאי עשוי למנוע מלקבל את הלוואת המשכנתא, ומלרשום את המשכנתא בספרי ממ"י, כמו כן, יש צורך בקבלת אישורים נוספים הייחודיים לרכישת משק במושב.
רוכשי משק אשר בקשו להסתמך על אישור הזכויות שהופק ע"י ממ"י, הופתעו מפסיקת בית המשפט, כי אישור המינהל - "מצב זכויות בנחלה" הינו טופס תקני, ואינו מהווה ראייה לזכויותיהם בנחלה.
קיומן של מכסות הייצור והמים שהינן נלוות לזכויות הקיימות בנחלה ולאמצעים הקיימם במשק, אינן מוגדרות כזכויות קנייניות שהינן חלק בלתי נפרד מהזכויות במשק, ולכן קיימת חוסר ודאות באשר ליכולת למוכרן ולהורישן.
על רוכשים לערוך בדיקה מקיפה באגודה, בממ"י ובסוכנות על מנת לקבל תמונת מצב מלאה באשר להיקף וטיב הזכויות המוצעות למכירה בטרם יתקשרו בהסכם מחייב, שכן יש שוני מהותי בין בית מקצועי למשק חקלאי במושב.
חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים, ניתנים להיות מופחתים באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקי בענייני הזכויות במשק החקלאי, כך שתכנון מס נכון וחוקי בעת עריכת הסכם המכירה,יביא להפחתות במיסוי.
