מאמר - האתר הראשי להפצת מאמרים וקידום מקצועי
כניסה למערכת כותבי מאמרים כתיבת מאמר חיפוש מאמר מאמרים
 
 
 

משכנתה נחלה במושב

הסכנות בלקיחת משכנתה לרכישת נחלה במושב

/ גלעד שרגא, עו"ד
בבואם של רוכשי נחלה לממן את רכישתה, נעזרים הם לא אחת בגופים מוסדיים דוגמת בנקים למשכנתאות בלקיחת הלוואת מימון – המוכרת בשמה כהלוואת משכנתא.
העדפה בלקיחת הלוואת משכנתא, על פני בחירת מקורות מימון אחרים, נעוצה בתנאים המיטיבים ובריביות הנוחות אשר מעניקים הבנקים לרוכשים לשם רכישת הנכס, תנאים עדיפים על פני הלוואות רגילות הניתנים בשוק ההלוואות.
למעשה, הנכס עצמו מהווה את הבטוחה של הבנק להחזר ההלוואה, בעת רכישת דירה רגילה. בד בבד עם מתן ההלוואה, רושם הבנק משכון לטובתו ברשם המשכונות ומשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, כאשר רישום המשכנתא קודמת לכל עסקה שתערך לאחר רישום המשכנתא בפנקס המקרקעין, והיא לא מאפשרת למכור את הדירה ללא פרעון חוב המשכנתא.
ברכישת נחלה, נעשית מלאכת לקיחת המשכנתא, להליך מורכב וסבוך מבחינה פרוצדורלית, עד כדי התשת הרוכשים בדרישה להמצאתם של מסמכים מאת גורמים ומוסדות רבים: המוכרים, האגודה השיתופית, שמאי מקרקעין, רשם האגודות, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית ואח'
בחלק מהבנקים, כלל לא ששים ליתן הלוואות משכנתא לרכישת משק חקלאי, וזאת נוכח הרתיעה והחשש מהתעסקות בחובות הכבדים שרבצו על מושבים רבים עד לתחילת שנות ה- 2000, וכן לאור העדר יכולת לרישום משכנתא בפנקס המקרקעין המתנהל בספרי מינהל מקרקעי ישראל. ומשכך, הדרישות והתנאים אותם מציב הבנק בפני הלווים כה נוקשים, עד כי אינם מאפשרים לקיחת ההלוואה.
רוכשים תמימים אשר אינם מודעים לסבך הפרוצדורלי בלקיחת הלוואת משכנתא לרכישתו של משק חקלאי, מסתפקים בבדיקה פשוטה בסניף הבנק, בה נאמר להם ברוב המקרים, כי נתוניהם הפיננסיים מאפשרים להם קבלת הלוואת משכנתא, אולם בפועל, בבואם לפתוח תיק משכנתא בסניף הבנק ולאחר העברת הבקשה לאישור הנהלת הבנק, מוערמים על הרוכשים קשיים רבים, אשר אינם מאפשרים להם לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם, ולא אחת כלל לא מאושרת להם הלוואת המשכנתא, והרוכשים נאלצים להתחיל את התהליך מראשיתו בבנק אחר.
רוכשי המשק נקלעים לתוך "מעגל שוטה" אשר אינו מאפשר להם לרשום לטובת הבנק משכנתא:
נקודת המוצא להבנת העניין היא הנחת היסוד, כי משכנתא יכול לרשום רק מי שהוא בעליו של הנכס.
רוכש המשק לא ירשם כבעל הזכויות במשק, עד לתשלום מלוא כספי התמורה והמצאת מלוא אישורי תשלום המיסים החלים על העסקה. מאידך, הרוכש זקוק לכספי המשכנתא על מנת לשלם למוכר את מלוא התמורה, כאשר הבנק מצידו לא יעביר את כספי המשכנתא עד לקבלת בטוחה לטובתו, וחוזר חלילה.
בעוד שבדירת מגורים מסתפק הבנק ברישום הערת אזהרה לטובתו בטרם רישום הבעלות ע"ש הרוכש (בגין כתב התחייבות לרישום משכנתא החתום ע"י המוכר בו מתחייב המוכר לא לבצע כל עסקה בדירה עד לרישום המשכנתא לטובת הבנק), הרי ברכישת משק חקלאי, לא קיים רישום הערת אזהרה, והנכונות של הבנקים לקחת סיכון זה על עצמם היא אשר מקשה על נטילת ההלוואה.
יש לשים לב ,כי גם בעת גרירת משכנתא, הליך המאפשר מכירת הדירה הנוכחית ורכישת המשק החדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת (כאשר בסיום תהליך הגרירה, הבנק יבטל את השעבוד המוטל על הדירה הנוכחית-הנמכרת, כנגד שעבוד המשק החדש וקבלת ביטחונות מספקים לגבי המשק), מומלץ לפנות לבנק עוד לפני רכישת המשק, על מנת לברר אם הגרירה תתאפשר על ידי הבנק.
הפרקטיקה אשר מבוצעת הלכה למעשה הינה קבלת התחייבות לרישום משכנתא מאת מינהל מקרקעי ישראל, כך שבבוא העת לאחר השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים, תירשם הלוואת המשכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים.
לכן, קיימת עדיפות ללקיחת הלוואת משכנתא דוקא בבנקים אשר מורגלים במהלך עסקיהם במתן הלוואות משכנתא למגזר המושבים, ובסניפים בהם פקידי הבנק מנוסים בפרוצדורה הכרוכה במתן הלוואת משכנתא לרכישת משק חקלאי. כמו כן, מומלץ לבקש מאת פקיד הבנק לקבל את רשימת כלל המסמכים הנדרשים ע"י הבנק, לצורך אישור ההלוואה, וזאת בטרם התקשרות בהסכם מחייב עם המוכר, דבר אשר יחסוך בעלויות מיותרות וימנע את החשש מהפרת ההסכם בעתיד עקב אי עמידת הרוכש בהתחייבותיו בנוגע למועד בו אמורים להיות מועברים כספי המשכנתא למוכר.
 
הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות ומשקים חקלאיים.
 
מייל:  office@gilad-law.co.il
אתר:  www.gilad-law.co.il
             משק.קום
 
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
כמו כן, אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מבזק זה, כולו או חלקו, ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא
 
גלעד שרגא, עו"ד
1
משרד עורכי דין המספק חבילה של שירותים משפטיים בעיקר בתחום דיני המגזר החקלאי. המשרד מספק שירותי ייעוץ וייצוג שוטפים לאגודות שיתופיות, מושבים, וחברי מושבים.
בן ממשיך, עו"ד
משרדנו מתמחה בתחום המגזר החקלאי, ייצוג מושבים וחברי מושבים. המשרד מעניק ייעוץ במינוי "בן ממשיך" וכן ייצוג בהעברת זכויות במשק החקלאי, ברכישה ובמכירה.
רחוב י.ד ברקוביץ
תל אביב
03-6935310
חוק ומשפט - אגודות שיתופיות
תאריך: 29/7/2010
תגיות:   נחלה    מושבים    מושב    אגודה שיתופית    בן ממשיך    בית במושב    משק במושב    משק למכירה    תנועת המושבים    משק חקלאי    דמי הסכמה    מכירת נחלה    שימוש חורג    בית מקצועי    גלעד שרגא    עו"ד   


ממומן

מאמרים נוספים בתחום חוק ומשפט - אגודות שיתופיות

לימודי משפטים כבסיס לקריירה לא משפטית / אברהם אבו
מה המשותף בין נוחי דנקנר, רם אורן, יורם מוקדי, עפרה שטראוס, זוהר גושן, יורם טורבוביץ' וגבריאלה שלו (שגרירת ישראל באו"ם)? פרט לעובדה כי הם כולם אנשי מפתח מתחומים שונים במשק הישראלי, ישנו מכנה משותף נו
הבטיחו לי להיות בן ממשיך בנחלה / גלעד שרגא, עו"ד
מינוי "בן ממשיך" אינו תלוי בהיותו של הבן חבר אגודה, אם כי הוא מכשיר את הדרך לחברות באגודה ומבטיח שבעתיד האגודה לא תערים קשיים בשלב העברת הזכויות במשק שכן האגודה היא זו שאישרה את עצם המינוי.
מי המעסיק של עובדים זרים במושבים? / גלעד שרגא, עו"ד
האם יש לראות את החברה כמעסיקתם של העובדים הזרים בנוסף למעסיק שהעסיקם בפועל בנחלה, ולראות בה כנושאת באחריות במשותף לתשלומים המגיעים להם?
חוסר תום לב של ועד האגודה הביא לביטול הקצאת נחלות פנויות / גלעד שרגא, עו"ד
הקצאת נחלות פנויות במושבים, נעשות בדרך כלל לחברי האגודה, אולם האגודה אינה סוברנית לקבל לשורותיה חברים חדשים ללא שניתנה לכך הסכמת הצדדים האחרים להסכם המשבצת, מינהל מקרקעי ישראל והוסכנות היהודית לא"י.
לא ניתן לחדש חברות מושב באגודה שיתופית על סמך התנהגות / גלעד שרגא, עו"ד
לא ניתן ללמוד על חברותו של המושב בתנובה מכח התנהגות בהתאם לתקנה 2א', שכן המדובר בתקנה שהינה רלבנטית כאשר לשני הצדדים יש כוונה ליצור בינהם יחסי חברות, דבר אשר לא ניתן להילמד מהתנהגותו של המושב.
שימוש חורג בנחלה על פי הגדרת בית משפט / גלעד שרגא, עו"ד
בית משפט נכנס לעצם תהליך הייצור ובוחן מקרוב את "השימוש החקלאי האמיתי" הנעשה בשטח המשק, ומה "מיקומה" של הפעילות המבוצעת בשטח הנחלה בשרשרת הייצור, ובכך מצמצם הוא את טווח הגדרת השימוש החקלאי המותר.
בן ממשיך בתא המשפחתי העתיק / גלעד שרגא, עו"ד
מינויו של "בן ממשיך" במשק והכתרתו של הבן כיורש כבר בחיי ההורים, ללא הסכמת האחים, כאשר הדבר מעניק זכויות לבן אחד וגורע מזכויותיהם של יתר האחים, כמוהו כהענקת כתונת פסים לאותו בן שמונה כבן ממשיך.
הסמכות לדון בזכויות בנים ממשיכים במושבים / גלעד שרגא, עו"ד
במהלך השנים, כאשר חל גידול בביקוש לנדל"ן במושבים, במיוחד מצד בני המקום, עלתה השאלה מה הם הקריטריונים הנוספים שיש להציב בפני הבנים הממשיכים, כדי לקבוע מי יהיו הבנים שיהיו זכאים לאייש את הנחלות הפנויות.
הקריטריונים לקבלה לחברות במושב / גלעד שרגא, עו"ד
הכנסתם של תנאי קבלה לתקנון האגודה, אינו מבטיח, כי אלו יאושרו ע"י בית המשפט, שכן במידה וימצא כי תנאים אלו הינם בלתי סבירים ומנוגדים לעקרונות הצדק הטבעי ייפסלו התנאים וההוראות חרף עיגונן בתקנון.
הסכנות בלקיחת משכנתה לרכישת נחלה במושב / גלעד שרגא, עו"ד
ברכישת נחלה, נעשית מלאכת לקיחת המשכנתא, להליך מורכב וסבוך מבחינה פרוצדורלית, עד כדי התשת הרוכשים בדרישה להמצאתם של מסמכים מאת גורמים ומוסדות רבים: המוכרים, האגודה השיתופית, שמאי מקרקעין, רשם האגודות..
מאמרים תפריט ראשי
שאלות ותשובות
יתרונות
אודות
הסבר
צור קשר
 
 
 
אודות | צור קשר | מפת האתר | אינדקס אתרים | sitemap | סניפים