מאמר - האתר הראשי להפצת מאמרים וקידום מקצועי
כניסה למערכת כותבי מאמרים כתיבת מאמר חיפוש מאמר מאמרים
 
 
 

משכנתה לרכישת משק חקלאי

התנאים לקבלת הלוואת משכנתה לרכישת משק חקלאי במושב

/ גלעד שרגא, עו"ד
התנאים לקבלת הלוואת משכנתא  לרכישת משק במושב
 
במאמר הקודם, בו סקרנו את הסכנות בלקיחת הלוואת משכנתא למימון רכישת הנחלה, התייחסנו ל- "מעגל השוטה", בפניו ניצב הרוכש, בבואו לקבל הלוואת משכנתא.
אותו "מעגל שוטה" עשוי להיפתר כאשר עוה"ד ב"כ הרוכש ופקיד הבנק, מעורים ומבינים את ההליכים והזכויות המשפטיות המיוחדות הקיימות בעת העברת זכויות במשק חקלאי, זכויות אשר במהותן אינן דומות לרכישת נכס נדל"ן אחר.
במאמר זה ננסה לעשות סדר בפרוצדורה הקיימת ונסקור את מקצת הכלים והפתרונות הקיימים לרוכשי משק חקלאי, המתעניינים בלקיחת הלוואת משכנתא, בבואם לממן את רכישת המשק.
חשוב לזכור, כי במקרים מסויימים המוכר – אשר רשום כבעל הזכויות במשק, הוא עצמו רכש את המשק באמצעות הלוואת משכנתא, אשר טרם נפרעה, ורישומה עדיין מופיע על הזכויות במשק.
במקרה כזה, הרוכש אשר יבקש לקבל הלוואת משכנתא מאת הבנק, ייתקל בסירוב הבנק וזאת עד להסרת המשכנתא הרשומה ע"ש המוכר.
הפתרון המצוי – קיומו של "מכתב כוונות" אשר מוציא הבנק שהעניק  את הלוואת המשכנתא למוכר בעבר, ובו מודיע הבנק מה היא יתרת המשכנתא לסילוק, וכי עם פרעון היתרה יתן הבנק את הסכמתו למחיקת רישום המשכנתא מספרי רישום המקרקעין. מכתב כוונות זה משמש לרוכש סוג של התחייבות מצד הבנק שכאשר ישלם את הסכום המפורט במכתב, ישוחרר המשק מהמשכנתא הרובצת עליו. 
יש לשים לב ולהעדיף לבצע את העברת הכספים ישירות לבנק ולא למוכר שכן העברת הכספים ישירות למוכר, טומנת בחובה את הסיכון שהכספים לא יעברו בסופו של יום לבנק ואז המשכנתא לא תוסר.
בטרם ניגש לקבל את הלוואת המשכנתא רצוי, כי יהיו בידנו המסמכים הבאים:
חוות דעת שמאי – בדרך כלל מבקש הבנק לשלוח שמאי למשק על מנת שישום את המשק ויערוך חוות דעת שמאית אודות זכויות הנחלה, אשר בהתאם לה ייקבע שיעור אחוז המימון שיינתן ע"י הבנק לקונה.
המצאתו של פסק משקם –  במידה  ולמשק היו או ישנם חובות לאגודה ולנושים אחרים במסגרת חוק גל, חובות שבעטים הוטלו צווי מניעה ועיקול ע"י המשקם במסגרת המנהלה להסדרים, הבנק לא יסכים למתן ההלוואה עד להסרת השיעבודים העיקולים וצווי המניעה, ובודאי הסדרת החובות הרובצים עדיין על המשק.
אישור זכויות מאת הסוכנות היהודית – במושבים בהם קיים הסכם משולש, ידרוש הבנק את הבטחת רישום המשכנתא לטובתו גם מאת הסוכנות היהודית.
קיומן של הלוואות ארוכות טווח אשר ניתנו לבעלי הזכויות במשק לפני שנים רבות, הלוואות אשר אינן עומדות לפרעון ואשר יחייבו רק בעת מכירת המשק, עשויות להרתיע את הבנק ממתן ההלוואה, עד לקבלת ערבויות ובטחונות מתאימים.
רשם האגודות השיתופיות – בעבר, בשל חובות האגודה נרשמו עיקולים על זכויותיה של האגודה לטובת הנושים גם אצל רשם האגודות,  יש לוודא, כי אין מניעה מקבלת אישור על הסרת רישום המשכון.
 
לאחר המצאת המסמכים השונים וקבלת אישור הזכאות לקבלת ההלוואה, הפרקטיקה אשר מבוצעת הינה קבלת התחייבות לרישום משכנתא מאת מינהל מקרקעי ישראל, כך שבבוא העת לאחר השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים, תירשם הלוואת המשכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים.
אישורה של הלוואת המשכנתא, עדיין אינה סוף התהליך שכן הצדדים מתחייבים להביא לרישום ההתחייבות בסופו של יום בספרי מינהל מקרקעי ישראל, חשוב לדעת, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק, לא יאפשר רישום המשכנתא לטובת הבנק, דבר שעשוי להביא להפרת התחייבויות הצדדים כלפי הבנק ואף לביטול העסקה.
רוכשים רבים אינם מודעים לכך, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק עשוי למנוע מהם מלקבל את הלוואת המשכנתא, ומלרשום את המשכנתא בספרי ממ"י. לאחרונה, קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה.פ 903/07), כי מינהל מקרקעי ישראל אינו חייב להסכים לרישום משכנתא על קרקע שנחכרה ממנו, אם נעשה בה שימוש חורג. זאת, משום שהשימוש החורג מהווה הפרה של תנאי ההתקשרות עם המינהל.
העדר רישום המשכנתא על הזכויות במשק לטובת הבנק, בד בבד עם השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכש, עלולה לחשוף את הרוכש  בפני תביעה להשבת הכספים, דבר שיכול להביא בסופו של יום לביטול העסקה.
לפיכך, מוטב להיות ערוכים מבעוד מועד ולדאוג לקיומם של כלל המסמכים הנדרשים אשר צפוי, כי יתבקשו ע"י הבנק לצורך אישור ההלוואה, ובכך לחסוך זמן ומשאבים יקרים, ולהימנע מהחשש באיחור במועד קבלת ההלוואה או קבלת תשובה שלילית באשר לאישור ההלוואה.
 
 
הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות ומשקים חקלאיים.
 
מייל:  office@gilad-law.co.il
אתר:  www.gilad-law.co.il
             משק.קום
 
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
כמו כן, אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מבזק זה, כולו או חלקו, ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא
 
 
גלעד שרגא, עו"ד
1
משרד עורכי דין המספק חבילה של שירותים משפטיים בעיקר בתחום דיני המגזר החקלאי. המשרד מספק שירותי ייעוץ וייצוג שוטפים לאגודות שיתופיות, מושבים, וחברי מושבים.
בן ממשיך, עו"ד
משרדנו מתמחה בתחום המגזר החקלאי, ייצוג מושבים וחברי מושבים. המשרד מעניק ייעוץ במינוי "בן ממשיך" וכן ייצוג בהעברת זכויות במשק החקלאי, ברכישה ובמכירה.
רחוב י.ד ברקוביץ
תל אביב
03-6935310
חוק ומשפט - מקרקעין
תאריך: 11/7/2010
תגיות:   נחלה    מושבים    מושב    אגודה שיתופית    בן ממשיך    בית במושב    משק במושב    משק למכירה    משק חקלאי    דמי הסכמה    מכירת נחלה    שימוש חורג    גלעד שרגא    עו"ד   


ממומן

מאמרים נוספים בתחום חוק ומשפט - מקרקעין

שמאות מקרקעין - מגמות ושינויים / LoadSEO SEO
שמאות מקרקעין מספקת שירותים לכל מטרה הן למגזר העסקי והן למגזר הפרטי שמאי מוסמך הוא שמאי בעל השכלה אקדמית בתחום שמאות מקרקעין,
שירותי שמאות חקלאית / LoadSEO SEO
שמאות חקלאית מתייחסת לקרקעות חקלאיות, מחלות, משקים, מטעים וכדומה קרקעות חקלאיות בישראל הן חלק מתכניות בניין עירוניות, מחוזיות וארציות בדיקת שמאות חקלאית בודקת את ערכו של הנכס החקלאי
תמ"א 38 - מגמות ושינויים / LoadSEO SEO
תמ"א 38 מעניקה ליזמים הקלות בנייה ותמריצים כדאיים עבורם במחיר חיזוק המבנה תמ א 38 נחשבת לכדאית מאוד גם עבור הדיירים,
חוות דעת משפטית של שמאי מקרקעין / LoadSEO SEO
חוות דעת משפטית של שמאי מקרקעין נדרשת בהליכים משפטיים שונים, ועדות ערר בנושא מיסוי מקרקעין, ועדות ערר בנושא תוכניות תב"ע וחוק תכנון ובנייה
השגה על מס שבח / LoadSEO SEO
לפני ביצוע עסקת המכירה, מומלץ מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין, על מנת שיחשב את גובהו הצפוי של מס שבח, יבדוק האם ישנה זכאות לפטור מתשלום מס שבח
הערכת נכסים לחברות / LoadSEO SEO
מה המטרה של הערכת נכסים לחברות שכל אדם יוכל לדעת מהו שוויה של החברה, היקפי פעילותה, הנכסים שברשותה, ההתחייבויות החלות עליה, הרווחים שלה וכדומה
ירידת ערך: בעקבות גילוי ליקויי בניה / LoadSEO SEO
בדיקת שמאות מקרקעין לזיהוי ליקויי בניה מבוקשת בעיקר ע י בעלי דירות הדרושה להם בדיקת שמאי על מנת לתבוע פיצויים מהחברה הקבלנית, שסיפקה דירה עם ליקויי בניה
השקעות בנדל"ן / LoadSEO SEO
על מנת להימנע מביצוע השקעות בנדל ן לא בטוחות אשר יביאו בסופו של דבר להפסדים, אסור לוותר על בדיקת שמאי מקרקעין
מהו נכס מניב / LoadSEO SEO
בעת רכישה או מכירה של נכס מניב, יש לבצע בדיקת שמאי מקרקעין, אשר יאמוד את שוויו של הנכס ואת כדאיות העסקה
עורכי דין במודיעין / לילך כהן
ים את הדירה הראשונה שלנו או אם אנו נזקקים לייעוץ בסוגיה משפטית אנו יכולים לראות כיצד מציאת עורך דין מקצועי יכול להיות זו שתעזור לנו לבצע כל מהלך בצורה אחראית ובכך למנוע מעצמנו נזקים כלכליים ואחרים.
מאמרים תפריט ראשי
שאלות ותשובות
יתרונות
אודות
הסבר
צור קשר
 
 
 
אודות | צור קשר | מפת האתר | אינדקס אתרים | sitemap | סניפים