מאמר - האתר הראשי להפצת מאמרים וקידום מקצועי
כניסה למערכת כותבי מאמרים כתיבת מאמר חיפוש מאמר מאמרים
 
 
 

אישור זכויות - נחלה

מסוכן להסתמך על אישור זכויות ברכישת נחלה במושב

/ גלעד שרגא, עו"ד
מן המפורסמות הוא, כי בטרם מבוצעת עסקת רכישת נכס נדל"ן, יש לשאוף לקבל את מירב הנתונים המתארים את היקף הזכויות בנכס, מי הם בעלי הזכויות בו, האם קיימים שיעבודים, עיקולים זיקת הנאה, הערת אזהרה לטובת צד ג' וכו'.
במדינת ישראל קיימים שני מאגרי מידע - פנקסי מקרקעין, בהם נערכים רישומי זכויות של נכסי  נדל"ן.
האחד בלשכת רישום המקרקעין - המכונה טאבו, והשני מינהל מקרקעי ישראל .
לשכת רישום מקרקעין - הינה לשכה הפועלת מכוח חוק המקרקעין, ואשר תפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות הנעשות בהן, צווים ופסקי דין של בימ"ש בנוגע למקרקעין, וכל דבר אחר הניתן לרישום על פי דין. הפנקסים מתנהלים לפי אזורים ופתוחים לעיון הציבור.
הדרך לקבלת דו"ח פרטי הנכס, הינה הוצאת נסח טאבו שהינו מסמך המעיד על פרטי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. מסמך זה הינו מפורט, מחייב ורשמי לגבי פרטי הנכס והבעלות עליו, הכולל בין היתר פירוט הלוואות ושיעבודים שנרשמו עליו.
מינהל מקרקעי ישראל - הגוף המנהל את מקרקעי ישראל: הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח,וקרן קיימת לישראל. קרקעות אלו מהוות כ-94% משטח המדינה. כאשר על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע הינה זכות חכירה.
הדרך לקבלת דו"ח פרטי הנכס הינה הוצאת "אישור זכויות" שהוא למעשה מסמך המונפק על ידי מינהל מקרקעי ישראל, החתום ע"י המינהל שהינו בעל תוקף משפטי, המכיל מידע על הזכויות בנכס או החברה המשכנת הפועלת מטעמו, והמפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון - פרטי הנכס, בעלי זכות בנכס, שעבודים, עיקולים וכו' שנרשמו לגביו.
בהערת אגב אציין, כי ברוב המקרים, מינהל מקרקעי ישראל אינו מנהל בעצמו רישומים לגבי הנכס, אלא החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט או מי שהמינהל הסמיך לשם כך - אלו נקראים על ידי מינהל מקרקעי ישראל "גורם משכן". במקרה כזה יש להוציא אישור שנקרא "הודעה על רישום זכות בנכס" ממינהל מקרקעי ישראל, בו המינהל יציין מיהו הגורם המשכן, וכן אישור זכויות מאותו גורם משכן, המכיל פרטים לגבי מצב הזכויות בנכס.
ניתן לומר, כי ההבדל בין רישום בטאבו לרישום בכל מרשם אחר הוא ההבדל בין זכות קניינית לזכות חוזית. זכות קניינית זו זכות שמוגנת כלפי כולם, כשזכות חוזית היא זכות של מי שעושה את החוזה. המקום היחיד לפי חוק המקרקעין שמקנה את הזכות הקניינית הוא הרישום בטאבו.
בעוד שבלשכות רישום המקרקעין, חלה מהפכה ארגונית ומיחשובית אדירה בעשור האחרון בכל הנוגע להסדרת רישום הבעלות בנכסים ומתן מידע בעניין לכלל הציבור, הרי שבמינהל מקרקעי ישראל העניינים מתקדמים בעצלתיים, ובכל הנוגע למגזר החקלאי הרי שלא רק שלא חלה כל התקדמות משמעותית, ההפך הוא הנכון, מס' התיקים הקיים במערכת הולך וגדל, בעוד כח האדם נתון בפני קיצוצים וצמצומים ואינו נותן מענה הולם לעומס המוטל על כתפיו.
כיום, אזרח המבקש לרכוש נכס במדינת ישראל יכול לגשת ללשכת רישום המקרקעין או לחילופין לעשות כן באמצעות שימוש באינטרנט, ותמורת תשלום אגרה - סכום סמלי, יכול הוא להוציא נסח טאבו ובו נגלים בפניו מלוא הנתונים אודות הנכס ובעליו, וכן השיעבודים, והעיקולים שנרשמו על הנכס וכיוב' (פניה לממ"י לקבלת אישור זכויות באמצעות האינטרנט, ניתנת אף היא בשלב זה רק לבתים/דירות במגזר העירוני.
למרבה הפלא, אזרח אשר יבקש לברר מצב זכויות במשק חקלאי, לא יוכל לעשות כן באמצעות האינטרנט ויתקל בחסמים המקשים, מסרבלים ומאריכים את משך הזמן עד שיקבל לידיו את מבוקשו.
עפ"י הנחיות מינהל מקרקעי ישראל, רק בעלי הזכויות בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, או מיופי כוחם, או לחלופין הצגת צו בית משפט – יכולים לדרוש קבלת "מצב אישור זכויות" או כל שירות אחר הנוגע לנכס.
אישור הזכויות המופק ע"י פקידי המינהל, נעשה לא אחת בכתב יד ולא כרשומה מוסדית סדורה, וככזה היכולת לקבל ודאות באשר לאמור בו מוטלת בספק.
באישורי הזכויות המופקים ע"י פקידי המינהל, קיימת תוספת לכל אישור זכויות, ולפיה:
"הואיל ויתכן  שהרישומים בתיקי ממ"י אינם מדויקים או אינם מושלמים או אינם ממצים, הרי שאין במסמך זה כדי להטיל על ממ"י אחריות, מכל סוג שהוא, אין בו כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו, והוא ניתן כשירות של רצון טוב לבקשת בעל הזכויות בנכס".
האם אישור האמור להצביע על היקף הזכויות בנכס, המופק ע"י בעל המירשם המוסדי האמון על  כך, בו נערכים רישומי זכויות של נכסי נדל"ן במדינת ישראל, דוגמת משקים חקלאיים, ואשר בהסתמך עליו אמורה להתבצע עסקה ע"י הצדדים, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו??? והוא ניתן רק כשירות של רצון טוב בלבד???
מסתבר שכן, במציאות בה  המינהל עצמו והעומדים בראשו, רואים את המירשם המצוי בידיהם, כמרשם האמור להתחסל בבוא העת, כמרשם זמני עד שזה ירשם בטאבו בעתיד, הרי שההתייחסות לאישורים המופקים בהווה ע"י פקידי המינהל, והתוקף הלא מחייב הניתן להם כאילו היו הם אישורים זמניים,  והתוקף המשפטי הניתן להם הינו בהתאם.
בפסק דין שניתן לאחרונה (ע"א 1540-08-07), בו ביקשו רוכשי משק להסתמך על אישור הזכויות שהופק ע"י ממ"י, על מנת להוכיח, מי הם הבעלים בנכס ומה הוא היקף גודלו של הנכס, קבע בית המשפט, כי אישור המינהל - "מצב זכויות בנחלה" הינו טופס תקני, ואינו מהווה העתק של מרשם רישמי של המינהל. בית המשפט הסתמך על האמור באישור עצמו המסייג במפורש את מהותו ותוכנו, ומדגיש, כי ייתכן שרישומי המינהל אינם ממצים, וכי אין באמור בו...כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו...".
פעמים, הרצון להביא עסקה לכדי מימוש מהיר, והלחץ הקיים מצד הצדדים לעסקה, לחתום על זכרון דברים או על הסכם מכר בתוך זמן קצר, מביאה לא אחת את הצדדים ועורכי הדין המטפלים בעסקה להסתמך אך ורק על אותו "אישור זכויות" המונפק ע"י המינהל, אשר כאמור לעיל אינו מחייב, אינו מבסס זכויות משפטיות, ואינו מהווה ראיה לתוכנו.
מכאן, על רוכשים המבקשים לקבל תמונת מצב נכונה, מוסמכת ומקיפה, בטרם רכישת משק חקלאי אשר הזכויות בו מוסדרות בפנקסי מינהל מקרקעי ישראל, לערוך בדיקה מקיפה אודות הזכויות גם באגודה, בסוכנות היהודית לא"י (אם המדובר במושבים שעדיין לא יצאו לביסוס), ובתנועה המיישבת, על מנת לקבל תמונת מצב מלאה ועדכנית ככל הניתן, באשר להיקף טיב הזכויות המוצעות למכירה, וזאת בטרם יתקשרו בהסכם מחייב, כשהם מסתמכים אך ורק על אישור הזכויות המופק ע"י מינהל מקרקעי ישראל.
 
הכותב הינו עו"ד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות מושבים ומשקים חקלאיים.
מייל: office@gilad-law.co.il
אתר:  www.gilad-law.co.il
            משק.קום.
 
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
כמו כן, אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מבזק זה, כולו או חלקו, ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא
 
גלעד שרגא, עו"ד
1
משרד עורכי דין המספק חבילה של שירותים משפטיים בעיקר בתחום דיני המגזר החקלאי. המשרד מספק שירותי ייעוץ וייצוג שוטפים לאגודות שיתופיות, מושבים, וחברי מושבים.
בן ממשיך, עו"ד
משרדנו מתמחה בתחום המגזר החקלאי, ייצוג מושבים וחברי מושבים. המשרד מעניק ייעוץ במינוי "בן ממשיך" וכן ייצוג בהעברת זכויות במשק החקלאי, ברכישה ובמכירה.
רחוב י.ד ברקוביץ
תל אביב
03-6935310
חוק ומשפט - מקרקעין
תאריך: 8/7/2010
תגיות:   נחלה    מושבים    מושב    אגודה שיתופית    בן ממשיך    בית במושב    משק במושב    משק למכירה    משק חקלאי    דמי הסכמה    מכירת נחלה    שימוש חורג    גלעד שרגא    עו"ד   


ממומן

מאמרים נוספים בתחום חוק ומשפט - מקרקעין

שמאות מקרקעין - מגמות ושינויים / LoadSEO SEO
שמאות מקרקעין מספקת שירותים לכל מטרה הן למגזר העסקי והן למגזר הפרטי שמאי מוסמך הוא שמאי בעל השכלה אקדמית בתחום שמאות מקרקעין,
שירותי שמאות חקלאית / LoadSEO SEO
שמאות חקלאית מתייחסת לקרקעות חקלאיות, מחלות, משקים, מטעים וכדומה קרקעות חקלאיות בישראל הן חלק מתכניות בניין עירוניות, מחוזיות וארציות בדיקת שמאות חקלאית בודקת את ערכו של הנכס החקלאי
תמ"א 38 - מגמות ושינויים / LoadSEO SEO
תמ"א 38 מעניקה ליזמים הקלות בנייה ותמריצים כדאיים עבורם במחיר חיזוק המבנה תמ א 38 נחשבת לכדאית מאוד גם עבור הדיירים,
חוות דעת משפטית של שמאי מקרקעין / LoadSEO SEO
חוות דעת משפטית של שמאי מקרקעין נדרשת בהליכים משפטיים שונים, ועדות ערר בנושא מיסוי מקרקעין, ועדות ערר בנושא תוכניות תב"ע וחוק תכנון ובנייה
השגה על מס שבח / LoadSEO SEO
לפני ביצוע עסקת המכירה, מומלץ מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין, על מנת שיחשב את גובהו הצפוי של מס שבח, יבדוק האם ישנה זכאות לפטור מתשלום מס שבח
הערכת נכסים לחברות / LoadSEO SEO
מה המטרה של הערכת נכסים לחברות שכל אדם יוכל לדעת מהו שוויה של החברה, היקפי פעילותה, הנכסים שברשותה, ההתחייבויות החלות עליה, הרווחים שלה וכדומה
ירידת ערך: בעקבות גילוי ליקויי בניה / LoadSEO SEO
בדיקת שמאות מקרקעין לזיהוי ליקויי בניה מבוקשת בעיקר ע י בעלי דירות הדרושה להם בדיקת שמאי על מנת לתבוע פיצויים מהחברה הקבלנית, שסיפקה דירה עם ליקויי בניה
השקעות בנדל"ן / LoadSEO SEO
על מנת להימנע מביצוע השקעות בנדל ן לא בטוחות אשר יביאו בסופו של דבר להפסדים, אסור לוותר על בדיקת שמאי מקרקעין
מהו נכס מניב / LoadSEO SEO
בעת רכישה או מכירה של נכס מניב, יש לבצע בדיקת שמאי מקרקעין, אשר יאמוד את שוויו של הנכס ואת כדאיות העסקה
עורכי דין במודיעין / לילך כהן
ים את הדירה הראשונה שלנו או אם אנו נזקקים לייעוץ בסוגיה משפטית אנו יכולים לראות כיצד מציאת עורך דין מקצועי יכול להיות זו שתעזור לנו לבצע כל מהלך בצורה אחראית ובכך למנוע מעצמנו נזקים כלכליים ואחרים.
מאמרים תפריט ראשי
שאלות ותשובות
יתרונות
אודות
הסבר
צור קשר
 
 
 
אודות | צור קשר | מפת האתר | אינדקס אתרים | sitemap | סניפים