חיפוש דירה לקנייה

חיפוש דירה לקנייה

 

מלאכת חיפוש דירה לקנייה הינה ארוכה ומפרכת. לרוב, כאשר אנו מתחילים בחיפוש אחר דירה לקנייה, אנו נראה דירות שונות,

באזורים שונים ובמחירים שונים להן ייחלנו בתחילת דרכנו.

לטעמנו ישנם מספר שלבים בחיפוש אחר הדירה המיוחלת:

 

שלב א'

זיהוי מגמות בשוק

זיהוי המגמות מתקבל ממספר מקורות מידע שונים כדלקמן:

·                     המצב הכלכלי בעולם

·                     המצב הכלכלי בישראל

·                     השפעת גובה הריבית על לוקחי משכנתאות (משפרי דיור אל מול משקיעי נדל"ן)

·                     מספר התחלות הבנייה חדשות באזור.

·                     מידע תקשורתי

·                     כמות עסקאות הנדל"ן היום אל מול מספר עסקאות הנדל"ן אשתקד.

·                     ביקושים אל מול היצעים

 

שלב ב'

התמקדות כללית

בתחילת הדרך איננו ממוקדים דיו. לכן, על מחפש הדירה לשאול עצמו מספר שאלות מקדימות, כגון:

·                     מהו תווך המחירים בו אנו מחפשים דירות?

·                     מהו אזור המגורים אותו אנו מעדיפים?

·                     מהו מספר החדרים המבוקש ו/או שטח הדירה המבוקש?

 

שלב ג'

התמקדות ספציפית

לאחר שקבענו את הקווים המנחים, אנו עוברים לשלב השני שהינו קביעת פרמטרים ספציפיים לדירה:

 

·                       גודל דירה נטו + גודל דירה ברוטו (לפי מספר רישומים כגון: ארנונה, טאבו ומודד)

·                       קומה רצויה

·                       כיווני אויר

·                       עלות דמי הניהול והשירותים הנכללים

·                       האם נוף הדירה חסום או פתוח

·                       דירה רועשת אל מול דירה שקטה

·                       דירה משופצת אל מול דירה הזקוקה לשיפוץ או טיפול קוסמטי

·                       דירה מורחבת אל מול דירה להרחבה

·                       שנת הקמת הבניין

·                       מספר חניות (טוריות או מקבילות, מקורות או חיצוניות)

·                       האם ישנו מחסן הצמוד לדירה ומה גודלו.

·                       האם קיימת מרפסת בדירה (אין המדובר במרפסת שירות)

·                       קרקע פרטית אל מול מנהל או חברה משכנת

·                       האם הדירה הינה דירה אותה מעוניין הלקוח לקנות כדירה להשקעה או דירה למגורים

·                       מהו טווח המחירים אליו מכוון הלקוח בחיפושיו אחר דירה לקנייה.

·                       מועד פינוי הנכס

 

שלב ד'

בדיקת מחיר הדירה

מלאכת בירור מחירי הדירות הפכה בשנים האחרונות לקשה ומסובכת. התמורות שהתחוללו בשוק הגלובלי בכלל ובשוק הנדל"ן

בפרט הקשו על הגורמים המקצועיים בקביעתם והערכתם את מחירי הדירות. לא פעם מתקשרים אל משרדי שמאי מקרקעין

ושואלים את דעתי לגבי הערכת מחירי דירות באזור תל אביב.

בגיבוש אחר מחיר נכון וצודק של דירה אותה אנו מעוניינים לקנות יש לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים:

1.                  מחירי סגירה של דירות דומות באזור בו אנו מעוניינים ובתקופת בדק של 6 חודשיים אחורנית.

2.                  פרמטרים עיקריים כגון: קומה, כיוונים, מצב הדירה, זכויות בנייה שלא נוצלו, קרבה למקומות ציבוריים

             או למוסדות שונים ומידת הרעש.

3.                  רמת היצע הדירות בשוק הנדל"ן המקומי.

4.                  האם קיימות התחלות בנייה באזור בו מבקשים לרכוש את הדירה.

5.                  רמת הביקוש לדירות בשוק הנדל"ן המקומי.

6.                  גובה הריבית על המשכנתאות הנהוגה בשוק.

 

לסיכום, לפנינו ארבעה שלבים עיקריים לאחר החלטתנו העקרונית לרכוש נכס, כדלקמן:

 

שלב א' – על הרוכש לזהות מגמות בשוק

שלב ב' – על הרוכש להתמקד בצורה כללית

שלב ג – על הרוכש להתמקד בצורה פרטנית

שלב ד' – על הרוכש לבדוק את מחיר הדירה האמיתי.

 

 

חזרה למאמרים